“80多平方米三房两厅，还送超大露台”、“90平方米最多能做5房”，随着“90/70”政策效应的凸现，越来越多的开发商开始螺蛳壳里做道场，90平方米的空间也被压缩了更多的功能。
但功能与舒适度始终是一对矛盾体。功能多了势必会牺牲舒适度，毕竟空间是有限的。所以如何在有限的空间里，既能满足居住者对功能的需求又不失舒适性，成为摆在开发商面前最大的难题，也有越来越多的开发商开始探索破解之路。
“90/70”政策下的个性化追求
“房子不大，够用就行。”在被问及为何选择小户型作为购房目标时，一位购房者这样告诉记者，而这也代表了大部分购买小户型的置业者的意见。
与几年前以130平方米以上的大户型为开发主流不同的是，随着自住需求的回归，包括源源不断的“新杭州人”及“80后”年轻婚房置业者的刚性需求，使得中小户型房源成了房产市场的需求重点之一；再加上“90/70”政策的出台，中小户型供应释放一触即发。眼下，小户型俨然已成为不少置业者的首选，而“实惠”二字正是他们选择小户型的理由。
据中国指数研究院杭州分院提供的统计数据显示，2007年，杭城共有9769套小户型被批准上市，共计79.94万平方米。而2008年截至7月底，杭城已有新批准上市小户型12224套，面积达103.88万平方米，此统计数字已经大大超过了去年全年的数量，小户型供应已全面进入了“井喷”状态。
但在小户型遍地开花的现状背后，也隐藏着不少令人堪忧的困惑，怎样冲破同质化模式，赢得购房者挑剔的目光？为此，开发商开始玩起了“户型游戏”，无论是玩转小户型内部空间的“魔方户型”，还是作为小户型延伸产品的“拼合户型”，怎样在小空间内创造出大的附加值，成为开发商煞费苦心的营销手段之一。
于是，小户型的个性化追求成为不少开发商推销楼盘的卖点之一。然而，在开发商“为做户型而做户型”之时，业内也提出质疑：在吸引眼球的外表下，在追求住宅个性化的同时，开发商是否忽视了小户型作为房产品的舒适性居住本质？
破解小户型的空间尺度迷局
“做小户型，我们要看清居住的本质。”杭州市房地产开发集团有限公司营销部副经理陈坚毅告诉记者。
这家拥有32年房地产开发经验的老牌房企，2006年下半年，杭房曾拿下位于滨江的杭政储出[2006]56号地块，从而成为了杭城首批挑战“90/70”难题的开发商。在当时大户型遍地、政府高定位之下的滨江，怎样做出适合年轻人购买的小户型？这个难题不仅困扰着杭房，也同样困扰着其他开发商。
“1995年前，人们考虑的仅仅是‘住’本身；但之后，人们对于住宅的追求已不是单纯的居住，而演变成一种对于生活品位、生活质量的追求。”陈坚毅说，考虑到杭州购房者对住房要求的“苛刻”，拿地之后，他们与设计公司对产品的定位进行了一系列的探讨。“我们将消费群体锁定为年轻置业者，他们没有太多资金，对生活品质仍有一定要求。因此我们分析认为，‘宜居’才是真正的居住本质。”
与陈坚毅有着同样想法的还有中海地产杭州分公司营销总监邹霞。作为眼下优秀小户型代表，中海·钱塘山水的“魔方户型”打动了不少购房者。“不管我们在小户型上有多大的动作及个性，一切都是以舒适性为基础的。在这样的前提下，无论是动静分区，还是功能附加值，也都是为住宅舒适性服务。”邹霞坦言。
有业内人士指出，用个性化的细节打动年轻消费者固然重要，但开发商容易钻进一味追求细节的牛角尖中，就容易与住宅舒适度的居住本质背道而驰。“做空间，但不仅仅是空间；做细节，但不拘泥于细节。”陈坚毅说。
对此，大音行销机构总经理伍文龙认为，小户型的主要消费人群是年轻一族与小家庭，因此小户型项目对于地理位置的便利性要求较高，要尽量避免产品的同质化，完善其功能，增强其居住的舒适性。“小户型并不是过渡型产品，而是一种过渡性住宅，有很大的发展空间，开发商在对小户型项目进行规划设计时应避免跟风，要进行准确的市场、客户以及产品定位，才能做出真正宜居的产品。
■舒适小户代表 江南文苑
江南文苑位于钱江一桥南侧滨江区新浦路和滨文路口，总建筑面积约17万平方米，由15幢高层和小高层住宅组成。项目是以中小户型为主的住宅小区，其中120-135平方米的户型占30%，90平方米以下户型占70%左右。其90平方米以下的精致小户均以舒适性与高得房率为特色。
江南文苑项目北侧为滨文路，是新型学院一条街，东侧附近是中医学院及公安专科学校，西侧隔一个组团级地块就是钱塘江，北侧是滨文居民区。项目通过钱江一桥、复兴大桥与主城相连，开车约20分钟可到达市中心。周边教育、生活配套突出，小学、中学、超市、商业一条街一应俱全。
江南文苑一期暂定于今年9月下旬开盘，届时将推出首批房源400套左右，小区所有房源将于2010年交付。
房产品品质面临再次提升
在陈坚毅看来，“得房率”与“舒适度”是一对容易产生矛盾的词语，但在杭政储出[2006]56号地块上建造起的江南文苑中，这一矛盾很好的得到了解决，“60％的住宅都能满足购房者对于‘得房率’与‘舒适度’的双重要求。”
据陈坚毅介绍，江南文苑从住宅的平面、空间与功能入手，很好地保证了居住合理性。“我们一半以上的小户型做到了3房2厅1厨1卫，短进深、大开间的户型设计能为住户提供通透明亮的居住环境，以避免由于户型过于狭长而导致的压抑感。前两排板式住宅均做到了南北通透，在不牺牲住宅基本舒适度的前提下，达到面积不大但功能全的良好效果。”
而作为江南文苑的设计者，中国联合工程公司第二建筑工程院院长姜传■告诉记者，90平方米的空间尺度完全能达到舒适性标准，且留有达到此标准的很大余地。“在做设计时，我们在很大程度上参照了日式公寓的设计方式，因为日式公寓严格遵循了‘紧凑实用’的特点，做到了功能、尺度、舒适上的高度统一。”在姜传■看来，面积对舒适性而言确实必要，但非绝对条件，要达到功能与舒适性之间的平衡，“该大的做大，该小的做小，让老百姓花钱买适合自己的居住性。”而这实际上也是房产品品质提升的一个重要方面。
对此，双营置业营销机构总经理章惠芳同样认为，必须把握适度原则，先将年轻购房者必要且必需的重要生活空间放大，再增加其余空间的附加值。章惠芳表示，由小户型舒适度引发的讨论，必然值得市场关注。
“多房间还是多空间？在小户型中，功能达到了，就会减弱一定的舒适度。因此我觉得主卧至少要有3.6米的开间，客厅要达到3.9-4.2米，此外，厨卫也要留出一定空间，其余的几个房间尺度则可稍作弱化。”
章惠芳还表示，作为眼下房产品市场的绝对主力，90平方米小户型已经面临着市场细分的问题。无论是舒适性小户，还是功能型小户，由于小户型的客户生活习惯不同，住房需求差异化也日趋明显。“以前我们过多地关注了高端住品的市场细分，而当小户型日渐成为消费主流，作为提升房产品品质的重要环节，小户型的居住问题无论对产品的市场对接度，还是对开发商的自身发展，都有着重要意义。”章惠芳说。
目前，杭州开发商正在用“宜居”来渐渐唤起产品的居住本质。有设计师指出，小户型在设计中最重要的是做到功能、尺度、舒适上的高度统一，以达到功能与舒适性之间的平衡。而业内对小户型居住舒适性本质的提出，实际上也是提升房产品品质的一个重要方面。
